云南省政府出新规加快培育和发展住房租赁市场
促进购租并举，实现住有所居。为深化住房制度改革，加快培育和发展我省城镇住房租赁市场，昨日，《云南省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（下称《意见》）正式发布，《意见》鼓励住房租赁消费，并出台了一系列优惠政策，其中包括鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地，支持房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务等。
《意见》要求，要围绕城镇居民住有所居的目标，建立租购并举的住房制度，构建以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。到2020年，全省基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的住房租赁保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系。
为促进住房租赁市场发展，《意见》明确了税收、金融和土地等方面的一揽子扶持政策措施。“鼓励和支持房地产开发企业开展住房租赁业务”被认为是《意见》一大亮点，《意见》支持房地产开发企业拓展业务范围，通过租售并举，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。房地产开发企业对租赁住房进行装修的费用，可享受房地产项目有关贷款政策，金融机构要给予信贷支持。
允许改建房屋用于租赁。新规允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。允许将现有住房按照住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
此外，我省还将加大对住房租赁企业的金融支持力度。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
《意见》要求落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房，对个人办理住房租赁合同登记备案的，按照规定免收登记费用。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。
同时，《意见》明确规定，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；小规模纳税人出租住房月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可享受小微企业暂免征收增值税优惠政策；其他个人（自然人）采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受免征增值税优惠政策。
对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在2016年4月30日前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税；对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。
值得注意的是，我省将推进公共租赁住房货币化。《意见》要求，转变单一的公共租赁住房保障方式，实现实物保障与租赁补贴并举。实物配租房源不足的，可采取购买或长期租赁商品住房作为公共租赁住房房源。支持公共租赁住房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。同时，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。
此外，针对城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，《意见》规定，凡符合当地城镇居民公共租赁住房准入条件的，应全部纳入保障范围。公共租赁住房可作为各类受灾群众、棚户区改造、移民搬迁、重点项目房屋被征收对象的临时安置过渡用房。
提取住房公积金支付房租政策得到进一步细化。《意见》明确，缴纳住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无住房或住房困难而租住住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。
《意见》在保护承租人合法权益方面，提出了具体的政策措施。即要求住房租赁当事人要使用统一规范的住房租赁合同示范文本，明确各方权利义务。出租人应按照有关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。中介机构应提供质价相符的居间服务。
为加强住房租赁市场监管，《意见》提出，建立全省统一的住房租赁信息系统，推行住房租赁合同网上签约、网上登记备案制度，房地产开发企业、房地产中介、单位、个人出租的房屋要实行网签网备。住房租赁合同登记备案应作为享受住房租赁优惠政策的必要条件。
要求住房城乡建设（房管）部门完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立有关市场主体信用记录，纳入全国信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。（有修改）
摘自 《昆明日报》 2017.02.08 记者 李丹丹
